Sebelum membeli rumah, kamu harus tahu status sertifikatnya. Banyak orang hanya fokus ke lokasi atau harga, padahal legalitas tanah adalah hal yang paling krusial. Di 2025, tiga istilah yang paling sering muncul adalah SHM, HGB, dan AJB.
Artikel ini akan bantu kamu memahami perbedaan, kelebihan, kekurangan, dan kapan waktu yang tepat memilih masing-masing jenis sertifikat.
1. Sertifikat Hak Milik (SHM)
SHM adalah bukti kepemilikan penuh atas tanah dan bangunan. Ini adalah sertifikat terkuat dan paling diincar.
🟢 Kepemilikan penuh, berlaku selamanya
🟢 Bisa diwariskan, dijual, diagunkan
🟢 Tidak ada biaya perpanjangan
🔒 Cocok untuk pembeli rumah pribadi atau investasi jangka panjang
Menurut BPN, SHM adalah satu-satunya sertifikat dengan hak kepemilikan atas tanah yang absolut.
2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)
HGB adalah hak untuk menggunakan tanah (biasanya milik negara atau developer) selama jangka waktu tertentu.
🟡 Berlaku 20–30 tahun, bisa diperpanjang
🟡 Cocok untuk rumah KPR dari developer
🟡 Perlu ditingkatkan ke SHM jika ingin kepemilikan penuh
🔒 Tidak bisa diwariskan otomatis tanpa proses balik nama dan peningkatan hak
Banyak rumah cluster dijual dengan HGB karena masih di bawah pengelolaan developer.
3. Akta Jual Beli (AJB)
AJB bukan sertifikat, melainkan dokumen transaksi jual beli yang dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
🔴 Tidak menjamin status kepemilikan tanah
🔴 Wajib ditingkatkan ke SHM atau HGB melalui BPN
🛑 Tidak bisa dijadikan jaminan ke bank
🛑 Berisiko tinggi jika tidak segera ditindaklanjuti
AJB hanya aman jika dilanjutkan proses balik nama dan sertifikasi di kantor pertanahan.
Tabel Perbandingan SHM, HGB, AJB
| Aspek | SHM | HGB | AJB |
|---|---|---|---|
| Hak Kepemilikan | Penuh, absolut | Hak pakai, terbatas waktu | Bukan hak atas tanah |
| Bisa Diwariskan | Ya | Ya (dengan proses) | Tidak |
| Bisa Dijual | Ya | Ya | Tidak langsung |
| Bisa Dijadikan Agunan | Ya | Ya | Tidak |
| Perlu Diperpanjang? | Tidak | Ya, tiap 20–30 tahun | Harus diubah ke SHM/HGB |
Mana Sertifikat yang Sebaiknya Kamu Pilih?
✅ SHM = Ideal untuk rumah tinggal, investasi jangka panjang, dan warisan
✅ HGB = Oke untuk rumah KPR developer, tapi segera ubah ke SHM jika bisa
✅ AJB = Hanya untuk transaksi awal, wajib segera diubah ke sertifikat resmi
Cara Cek Status Sertifikat Tanah 2025
🧾 Cek fisik dokumen (warna, cap BPN, nomor sertifikat)
🖥️ Gunakan aplikasi Sentuh Tanahku BPN
🏢 Cek langsung di kantor pertanahan dengan KTP dan surat kuasa jika diwakilkan
Jangan pernah beli rumah hanya dengan AJB tanpa rencana sertifikasi, karena risikonya tinggi secara hukum.
Kesimpulan: Legalitas Adalah Pondasi Investasi Properti
Perbedaan SHM, HGB, dan AJB bukan sekadar istilah. Memahami sertifikat properti adalah langkah pertama untuk investasi yang aman dan menguntungkan.
✅ SHM = paling aman
✅ HGB = sementara, wajib tingkatkan
✅ AJB = dokumen awal yang belum final
Selalu cek legalitas sebelum DP, apalagi sebelum akad!